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Mietspiegel

Für nicht mietpreisgebundene Wohnungen in
der Stadt Recklinghausen

Stand 01.01.2004

erstellt durch die Stadt Recklinghausen
Fachbereich Ingenieurwesen / Abteilung Vermessung
Städtische Bewertungsstelle

unter Mitwirkung von:

ERLÄUTERUNGEN

Allgemeines

Der Mietspiegel für freifinanzierte Wohnungen dient als Richtlinie zur Ermittlung ortsüblicher Vergleichsmieten im Stadtgebiet Recklinghausen. Er bietet den Mietparteien eine Orientierungshilfe, um in eigener Verantwortung die Miethöhe je nach Lage, Art, Größe, Ausstattung sowie Zustand der Wohnung und des Gebäudes zu vereinbaren.

Die Angaben des Mietspiegels beziehen sich auf den 01.01.2004 und geben eine Übersicht über die üblichen Entgelte - ortsüblichen Mieten - gemäß § 558c des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) in der zur Zeit gültigen Fassung

Zum Begriff der "ortsüblichen Miete" in Recklinghausen

Die ortsübliche Miete beinhaltet in Recklinghausen neben dem Entgelt für die Nutzung der Wohnung auch das Entgelt für die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Wohnung laufend entstehenden anteiligen Bewirtschaftungskosten; dies sind:

• Abschreibung
• Verwaltungskosten
• Instandhaltungskosten
• Mietausfallwagnis

Nicht enthalten sind die Betriebskosten nach § 2 der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung - BetrKV) vom25. November 2003 in Verbindung mit § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV). Das sind:

• Grundsteuer
• Kosten der Wasserversorgung
• Kosten der Entwässerung
• Kosten der Straßenreinigung
• Kosten der Müllabfuhr
• Kosten des Betriebs zentraler Heizungsanlagen einschl. Kosten der Messungen nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz (oder zentraler Brennstoffanlagen oder der Versorgung mit Fernwärme oder der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen)
• Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage (oder der Versorgung mit Fernwarmwasser oder der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten)
• Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
• Kosten des Betriebs des maschinellen Personen- oder Lastenaufzugs
• Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
• Kosten der Beleuchtung
• Kosten der Schornsteinreinigung
• Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
• Kosten für den Hauswart
• Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage (oder der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteileranlage)
• Kosten des Betreibes der Einrichtungen für die Wäschepflege
• Kosten der Gartenpflege
• Sonstige Betriebskosten (Betriebskosten für Nebengebäude, Anlagen und Einrichtungen).

Diese Betriebskosten können nur erhoben werden, wenn sie vertraglich vereinbart sind oder ihre Geltendmachung ausdrücklich gesetzlich zugelassen ist.

Ferner sind in der ortsüblichen Miete die Kosten für Schönheitsreperaturen und vertraglich vereinbarte Kleinreperaturen nicht enthalten.

Abweichung von typischer Ausstattung und normalem Erhaltungsstand

Wesentliche Abweichungen von der typischen Ausstattung der jeweiligen Wohnung können mietbeeinflussend sein.

Zu beachten sind hier u. a. bessere Art der Beheizung gegenüber normaler Ofenheizung, bessere oder schlechtere Ausführung von Fußböden, Türen und Fenstern sowie die Ausstattung der Toiletten und Bäder etc. Ferner ist ein besonders guter oder schlechter Zustand des Gebäudes und der Wohnungen durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen.

ERLÄUTERUNGEN ZUR MIETWERTTABELLE

Altersklasse

Durch die Gruppen I bis VII der Tabelle ist eine Unterteilung der Wohnungen in Altersklassen (Baujahr) vorgenommen worden, da das Alter eines Gebäudes die Miete beeinflusst.

Bei Wohnungen in Gebäuden, die im Grenzbereich der Altersklassen liegen, ist eine Angleichung an die Mietwerte der höheren oder minderen Klasse möglich.

Bei modernisierten Altbauwohnungen ist die Gruppe II heranzuziehen. Eine Eingruppierung in diese Kategorie ist allerdings nur dann gerechtfertigt, wenn die Wohnung durch Umbau- bzw. Modernisierungsmaßnahmen (nicht Instandsetzungsmaßnahmen!) wesentlich verbessert wurde. Eine Wohnung ist nur dann modernisiert, wenn sich der Wohnwert nach Abschluß der Maßnahmen in Bezug auf Ausstattung und baulichen Zustand wesentlich und nachhaltig verbessert hat. Zur Modernisierung gehört ein Bündel der nachstehend beispielhaft aufgeführten Maßnahmen: Heizungseinbau, Verbesserung der sanitären Ausstattung, Warmwasserversorgung, Einbau höherwertiger Fenster, Verbesserung der elektrischen Anlagen (z. B. Verstärkung der Elektrosteigeleitungen im Gebäude), Wärme- und Schallschutz, tlw. Neugestaltung des Grundrisses und Änderung des Innenhauses (z. B. Decken, Fußböden).

Eine Vollmodernisierung mit Änderung der Altersklasse des Hauses liegt vor, wenn unter wesentlichem Bauaufwand die Wohnung neuzeitlichen Wohnansprüchen gerecht wird.

Wohnlage

Die Mietwerttabelle bezeiht sich auf eine mittlere Wohnlage.

Mittlere Wohnlage

Bei der mittleren Wohnlage, die auch als normale Wohnlage bezeichnet werden kann, handelt es sich um eine Lage ohne besondere Vor- und Nachteile. Diese Wohnlage gilt für den überwiegenden Teil des Stadtgebietes. Die Wohngebiete sind meist dicht oder geschlossen bebaut. Belästigungen durch Lärm, Staub oder Geruch gehen nicht über das übliche Maß einer Großstadt im Ruhrgebiet hinaus.

Einfache Wohnlage

Eine einfache Wohnlage ist gegeben, wenn das Wohnen außergewöhnlich beeinträchtigt wird. In dieser Wohnlage ist ein Abschlag von den Mietwerten für mittlere Wohnlagen von bis zu 10 % möglich.

Gute Wohnlage

Die guten Wohnlagen sind durch vorwiegend aufgelockerte Bebauung mit überwiegend ein- bis mehrgeschossiger Bauweise in ruhiger durchgrünter und verkehrsgünstiger Lage gekennzeichnet. In dieser Wohnlage ist ein Zuschlag auf die Mietwerte für mittlere Wohnlagen von bis zu 10 % möglich.

Grundrissgestaltung

Durch den Begriff "Grundrissgestaltung" wird die Funktionsfähigkeit der einzelnen Wohnungen angesprochen. Die Mietrichtwerte beziehen sich auf typische Wohnungen der jeweiligen Altersklassen bei entsprechenden Ausstattungsmerkmalen. Von Bedeutung ist, ob bei abgeschlossenen Wohnungen die Wohn- und Nebenräume günstig zueinander liegen, ob gefangene Räume vorhanden sind, die nur von anderen Räumen aus betreten werden können, ob die einzelnen Wohn- und Aufenthaltsräume ausreichende Stellflächen haben und ob die Nebenräume, insbesondere die Flure in einem angemessenen Verhältnis zu den Wohnräumen stehen. Ferner ist eine ausreichende Belichtung und Belüftung bedeutsam.

Wohnungsgröße

Als Wohnungsgröße im Sinne des Mietspiegels ist die tatsächliche Wohnfläche (siehe §§ 42 - 44 II. BV in Verbindung mit §§ 2 - 5 der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung - WoFlV) vom 25. November 2003) ohne Zusatzräume außerhalb der Wohnung (wie Keller, Speicher, Waschküche oder Garage) maßgebend.

Für die Mietwerttabelle der Stadt Recklinghausen werden im Regelfall keine Größenklassen berücksichtigt. Je nach Wohnungsgröße können jedoch Zu- oder Abschläge in Betracht kommen.

Bei Kleinwohnungen bis zu 50m² ist im Einzelfall wegen des höheren Baukostenaufwandes für sanitäre Anlagen usw. ein Zuschlag Zuschlag bis 5 % und bei großen Wohnungen ab 100m² ein entsprechnder Abschlag möglich.

MIETWERTTABELLE

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